15 de Octubre de 2018

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Salvan latinoamericanos el mercado inmobiliario en Miami

La construcción de edificios ha levantado vuelo nuevamente de la mano de acaudalados compradores latino, principalmente de Argentina, Venezuela y Brasil.

Condominio en construcción en el sector financiero de Miami. (Agencias)
Condominio en construcción en el sector financiero de Miami. (Agencias)
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Agencias
MIAMI, Florida.- Una grúa inmensa rojiblanca levanta bloques de cemento y los coloca en uno de los últimos pisos de un edificio en construcción ubicado justo detrás del centro financiero de Miami

A menos de cincuenta metros, dos enormes excavadoras arrancan tierra y piedras de un terreno donde se elevará lo que promete ser un elegante y lujoso rascacielos de residencias. 

Cruzando el puente que va desde la zona de Brickell hacia el centro de Miami, una perforadora ablanda un terreno frente a la Bahía de Biscayne mientras una veintena de obreros con cascos protectores carga largas varas de hierro en el sitio donde se construye otra torre.

Tras cinco años de paralización por la crisis inmobiliaria de fines de la década del 2000, la construcción de edificios en Miami ha levantado vuelo nuevamente de la mano de acaudalados compradores latinoamericanos, principalmente de Argentina, Venezuela y Brasil, que buscan diversificar sus inversiones y resguardar sus ahorros adquiriendo costosas propiedades nuevas en una ciudad en la que se sienten cómodos y seguros.

De acuerdo con The Associated Press, hay 21 edificios en construcción y en preconstrucción en el área, con un total de poco más de seis mil 700 apartamentos, según un informe Miami Report de ISG, publicado en febrero. El valor promedio de cada unidad es de unos 400 mil dólares, pero algunos dúplex en los edificios más lujosos del área se ofrecen a más de 20 millones de dólares.

Poco más del 60 por ciento de los compradores internacionales del sur de la Florida son latinoamericanos, principalmente de Venezuela, Argentina y Brasil, según un informe de 2013 de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami. El resto son canadienses, europeos —alemanes, franceses, españoles— y rusos, entre otros. Hay casos en los que el 80 por ciento de los compradores de un edificio son latinoamericanos.

"Es gracias a Latinoamérica que la construcción ha arrancado de vuelta", aseguró Diego Ojeda, vicepresidente de Rilea Group, una empresa constructora que reinició sus obras en el área en enero de este año con la construcción de un edificio de 44 pisos en el corazón de Brickell.

"Si no existiera (el comprador latinoamericano) estaríamos muertos", expresó, por su parte, Liliana Gómez, directora de ventas internacionales de ISG, empresa dedicada a comercializar productos de lujo a construir del sur de la Florida.

Los latinoamericanos, que ayudaron al mercado en un primer momento comprando al contado condominios cuyos valores cayeron por el piso durante la crisis, están aprovechando ahora una nueva modalidad de financiación de apartamentos de a construir en el sur de la Florida traída por el Grupo Melo, de Argentina.

En Argentina, la fuga de capitales prácticamente se duplicó desde 2002, cuando ascendía a 90 mil millones de dólares, hasta alcanzar los 180 mil millones de dólares 2012

Se abona por adelantado hasta un 70 por ciento del costo de la propiedad, en forma escalonada. El resto se puede pagar en efectivo o financiado por los constructores o un banco una vez que el departamento ha sido entregado. Es un sistema empleado desde hace tiempo en algunos países de la región, entre ellos Argentina, pero nuevo en la Florida.

Los compradores locales, explicaron a la AP varios expertos, no pueden acceder a estos apartamentos ya que los bancos aún no les están ofreciendo financiamiento como consecuencia de la crisis y ellos tampoco cuentan con efectivo para hacer los depósitos requeridos por los constructores.

Alicia Cervera Lamadrid, cuya inmobiliaria comercializa condominios de más de una decena de edificios en preconstrucción de la zona, estimó que entre un 60 y un 70 por ciento de los compradores de esas propiedades en el centro y el área financiera son latinoamericanos, y el resto estadounidenses y europeos.

"Mucha gente compra para alquilar, para tener una renta, y cree en la apreciación del bien... Miami sigue mejorando y entonces se imagina que va a ser una de las grandes ciudades del mundo y lo ve como un buen lugar para poner su plata", dijo Carlos Rosso, presidente de la división de condominios del Related Group de Florida, que tuvo pérdidas de cerca de mil millones de dólares en 2008, durante la crisis inmobiliaria.

Related, cuyos proyectos se reiniciaron a finales de 2010 tras dos años sin construir nada, tiene 15 obras en el área de Miami en construcción, en preconstrucción o en proceso de aprobación de planos. Todos fueron financiados con depósitos de al menos un 50 por ciento de los compradores, que son en un 80 por ciento de Latinoamérica, dijo Rosso.

Otros latinoamericanos usan los apartamentos para vacacionar, o viven en ellos parte del año, de acuerdo con entrevistas realizadas con expertos y propietarios.

Alyce Robertson, directora ejecutiva de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami, más conocida como DDA por su nombre en inglés, explicó que los compradores latinoamericanos prefieren el área financiera y del centro de Miami por la vida urbana, los restaurantes, la posibilidad de caminar por las calles de manera segura o de optar por una vía de transporte público como el tren o el tranvía, y las ofertas culturales de los museos y teatros, además del clima cálido y la cercanía y facilidad de viaje a sus países que ofrecen la ciudad.

Estas fueron las razones que convencieron a la venezolana Nelly Fernández a comprar un apartamento de dos dormitorios de 390 mil dólares en el edificio boutique Le Parc del área de Brickell aún antes de que empezara la construcción.

A finales de 2013 hizo un primer depósito del 10 por ciento pensando que podría aprovechar al apartamento junto a sus tres hijas de 24, 19 y 18 años, o rentarlo en caso de que los gastos de mantenimiento mensuales fueran muy altos.

"Lo que siento que me amenaza (en Caracas) es el tema de la inseguridad", explicó la agente de bienes raíces de 53 años, que suele viajar de vacaciones a la ciudad al menos tres veces por año.

"Compré en Miami porque me gusta la ciudad, por si tuviese que mudarme por la situación del país", dijo Fernández, aludiendo al clima de agitación social de Venezuela. Explicó que la inversión la hizo con dinero que tenía ahorrado en un banco estadounidense desde antes que el gobierno venezolano impusiera normativas de control de la compra del dólar, en febrero de 2003.

"La gente compra porque en su propio país lo nacionalizan, lo atacan, le ponen impuestos, hay inseguridad pública", afirmó Arturo Porzecanski, director del Programa de Relaciones Económicas Internacionales de la American University de Washington. En algunos países de América Latina, dijo el académico en una reciente entrevista telefónica con la AP, "hay toda clase de desincentivos a la inversión y por ende se abren toda una serie de incentivos para invertir fuera del país".

Tanto en Argentina como en Venezuela existe un fuerte control de cambio y restricciones para sacar dólares al exterior, pero eso no evita la fuga de capitales.

En los últimos 10 años han salido de Venezuela 144 mil 900 millones de dólares, según cálculos de la consultora Ecoanalítica basados en cifras oficiales.

En Argentina, la fuga de capitales prácticamente se duplicó desde 2002, cuando ascendía a 90 mil millones de dólares, hasta alcanzar los 180 mil millones de dólares 2012, de acuerdo con información del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, un ente oficial. Las autoridades han incluso admitido que el total de las riquezas offshore podría ser mucho mayor: 400 mil millones de dólares.

Porzecanski y otros expertos consultados por la AP explicaron que parte de quienes compran apartamentos en Miami lo hacen con dólares que tenían ya en bancos del exterior o con dinero de otras inversiones que ya poseían en Estados Unidos.

"Todos los trimestres salen miles de millones de dólares de esos países. Hay muchas maneras de sacarlos, algunos comprando dólares del banco central, otros subfacturando las exportaciones o sobrefacturando las importaciones", dijo el académico, aunque advirtió que no hay ninguna ley nacional que prohíba o desincentive la compra de activos en el exterior, sean en acciones, en bonos, o bienes raíces.

Las embajadas de Venezuela y Argentina no respondieron a mensajes de correo electrónico de la AP para hablar sobre el tema.

En la mira del lujo

Bodegas de vinos, salas para degustar cigarros, salones de recreación para niños, estacionamientos robotizados, spas, máquinas de última generación en los gimnasios, electrodomésticos alemanes, cocinas italianas, muebles de diseño francés y amplias terrazas con vista al mar que incluyen asadores.

Esos son algunos de los elementos que busca una nueva generación de latinoamericanos que compran propiedades en Miami.

"Los sudamericanos están comprando lujo a todo nivel, desde un apartamento de un dormitorio que tal vez se lo regalan a un hijo que viene a estudiar a la universidad, hasta el apartamento más caro en el edificio más sofisticado que puede costar 10, 15, 20 millones de dólares", dijo Alicia Cervera Lamadrid, cuya inmobiliaria atiende a cientos de clientes latinoamericanos.

Los expertos coinciden en que el perfil del comprador latinoamericano ha cambiado. Mientras que los compradores que ayudaron a Miami a salir de la crisis del mercado inmobiliario de finales de los 2000 eran generalmente inversionistas que adquirían propiedades a buenos precios pensando en venderlas apenas recuperaran valor, los de la actualidad son más sofisticados, se fijan en los detalles del diseño y la construcción y se proponen conservar la propiedad al menos por un tiempo.

Algunas inmobiliarias ofrecen servicios adicionales que van desde el alquiler de automóviles de lujo y de yates y reservas en restaurantes de categoría hasta asesoría en inversiones

Además, están dispuestos a pagar por adelantado para financiar proyectos en construcción o incluso en etapa de planificación, una modalidad bastante difundida en sus países pero nueva en la Florida.

Natalie García, una brasileña que desde niña viene a Miami dos veces al año a descansar y hacer compras, siempre se alojó en casas de amigos, pero hace unos seis meses decidió comprar un apartamento de dos dormitorios valuado en poco más de un millón de dólares en el distrito financiero de Miami que estará finalizado para finales de 2017.

El condominio que eligió, diseñado por el arquitecto uruguayo Carlos Ott, tiene unos 130 metros cuadrados y está en el piso 21, en una esquina con vista al mar. El edificio Echo Brickell, que por ahora sólo tiene las oficinas de venta en el terreno donde se levantará la obra, promete 180 apartamentos con elevadores privados en sus 57 pisos, terminados con luces y música integradas en paredes y techos que podrán ser manejados con tecnología Apple desde tabletas personales, estacionamiento robótico y torres para cargar automóviles electrónicos. Los constructores ofrecen de regalo un vehículo electrónico de último modelo Tesla, de unos 150 mil dólares a los compradores de los dúplex más costosos, de unos 15 millones de dólares.

"¡Me encanta Miami! Tiene un clima similar al de Brasil y una seguridad que sólo se puede conseguir en Estados Unidos. Por eso decidí comprar aquí", manifestó García en un mensaje de correo electrónico. "Ahora espero que una vez que esté listo, viaje a Miami con más frecuencia", agregó la entrenadora personal de 39 años, que vive en su propio apartamento en Sao Paulo y también tiene una casa de vacaciones en Campos do Jordao, a unas tres horas en auto de la capital financiera de su país.

García es apenas una de los miles de inversionistas latinoamericanos que llegan a Miami buscando propiedades con detalles de calidad y lujo y que han alimentado un boom en la construcción, con figuras arquitectónicas de renombre que incluyen al inglés Norman Foster, el uruguayo Ott, el peruano Bernardo Fort Brescia y la firma del estadounidense Charles M. Sieger, el cubano José J. Suarez y de los suizos Herzog y De Meuron, entre otros.

José Luis Melo, uno de los propietarios del grupo que trajo una nueva modalidad de financiación al contado de condominios en preconstrucción, explicó que se trata de personas que están comprando su segunda o tercera casa, desde clase media alta a millonarios, que por lo general piensan vivir parte de su tiempo en Miami, venir de vacaciones o alquilar las propiedades.

Apuntando a ese mercado de compradores con más poder adquisitivo, algunas inmobiliarias ofrecen servicios adicionales que van desde el alquiler de automóviles de lujo y de yates y reservas en restaurantes de categoría hasta asesoría en inversiones, consultoría de impuestos y diseño interior.

"Ese es el concepto, ofrecerles todo en un solo lugar, a donde puedan acudir para que atiendan todas sus necesidades", explicó James Hoffman, presidente de la inmobiliaria Opulence, que realiza eventos de ventas de apartamentos en Brasil, Colombia y Uruguay.

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