Al poseer un inmueble (o al ocuparlo), de las primeras cosas que nos causan preocupación es el establecimiento y formalización de la relación jurídica que surge entre arrendador y el arrendatario. Lo anterior se hace generalmente a través de un contrato o convenio; ya hemos platicado hace varios meses que, en el caso de las casas-habitación o departamentos que serán habitados, los propietarios yucatecos y el gremio de abogados local suelen usar -primeramente- el convenio transaccional de desocupación y entrega y, en ocasiones, el contrato de arrendamiento.

Recordando someramente el tema, tenemos que el convenio transaccional de desocupación y entrega simula la ocupación ilegítima del inmueble por una o más personas, conviniendo con el propietario la desocupación pacífica y en fecha determinada del predio. ¿Es correcto? Estrictamente no, pues en la mayoría de los casos no hay tal ocupación ilegítima, toda vez que hay un acuerdo de voluntades entre los contratantes para que se habite el inmueble a cambio de una contraprestación. Como hemos mencionado en alguna ocasión, el convenio transaccional -que es legalmente válido- surge como una respuesta sociológica a los fenómenos de verdadera ocupación ilegal de los predios. De cualquier forma, estimado lector, sepa que su famoso convenio transaccional debe estar muy bien elaborado para ser tomado como tal y no ser interpretado como un arrendamiento, además de que no basta con la tradicional firma y sello del notario para accionar la vía ejecutiva que pretende lograr el convenio, sino que debe estar elevado a escritura pública, lo que hace mucho más caro el instrumento debido a los honorarios notariales.

La cosa se complica cuando, además, lo que queremos dar en arrendamiento no es una casa-habitación, sino un local o inmueble que servirá para actos de comercio o especulación comercial. Ya la propia Corte ha rectificado sus criterios y reconoce que la vía correcta para accionar un contrato que regule la relación jurídica derivada del uso de un inmueble para actos de comercio es la mercantil, no la civil. Así, muchas de las reglas y mecanismos que deberán establecerse en el contrato son de origen distinto a las normas civiles con las que pretendemos fundamentar los contratos de arrendamiento civil y, más aún, los convenios transaccionales de desocupación y entrega, sobre todo porque los requisitos que deberán satisfacerse para desarrollar la actividad comercial en el inmueble seguramente serán mucho más amplios y diversos que aquellos establecidos simplemente para habitar una casa o departamento.

Irse por lo más rápido o económico no suele ser la mejor opción, sobre todo cuando se trata de aspectos legales. El contrato es como un traje que debe confeccionarse a la medida por manos especializadas. Resulta penoso ver cómo hay clientes que buscan y eligen a quien les brindará certeza en sus actos jurídicos basándose en lo “barato” de lo que según ellos es “un sencillo contrato, nada del otro mundo”. Y es más penoso cuando esos mismos clientes deben desembolsar una cantidad de dinero aún mayor, pues lo que no se previno con un contrato adecuado y adaptado al caso concreto, termina a veces en un proceso largo y cansado en donde el juez, a falta de un instrumento jurídico correcto y bien hecho, procederá a interpretar el documento a la luz de criterios que pudiesen no ser del todo favorables para alguna de las partes.