Jazmín Ramos
UNIDAD DE INVESTIGACIÓN

PRIMERA DE DOS PARTES
CANCÚN, Q. Roo.- Debido al valor comercial de la tierra generada por la industria turística, Quintana Roo ocupa los primeros lugares a nivel nacional en despojos de predios y venta ilegal de bienes inmuebles, en los que se involucra a ejidatarios, notarios, agentes inmobiliarios, funcionarios públicos, el Registro Agrario Nacional (RAN) y el Registro Público de la Propiedad (RPP).

Aunque los despojos se agudizaron durante el gobierno de Roberto Borge Angulo, estas prácticas se vienen dado desde el período de Joaquín Hendricks Díaz, quien incluso desincorporó terrenos propiedad del estado.

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Datos de la Fiscalía de la Zona Norte del Estado, proporcionados por la coordinación de la Unidad de Delitos Patrimoniales, detallaron que existe un promedio de 20 mil expedientes relacionados al despojo, venta ilegal de bienes inmuebles y otros delitos vinculados con la propiedad de la tierra, los cuales corresponden al período de 1999 a 2017; la mayoría de estas carpetas de investigación se encuentran “empantanadas”.

La presidenta de la organización “Somos Tus Ojos, Transparencia por Quintana Roo”, Fabiola Cortés Miranda, indicó que la venta irregular de predios y despojos de bienes inmuebles es muy común en el estado, por el valor que tiene la tierra, derivado del turismo; de tal forma que se ha generado una cadena de complicidades para realizar estos despojos amparados por funcionarios públicos. Explicó que como abogada litigante ha comprobado que este tipo de delitos en Quintana Roo ocupa el mayor número de expedientes, incluso, casi todos los casos que trabaja están relacionados a los delitos patrimoniales.

“La venta irregular de predios y despojos posiciona a Quintana Roo entre los primeros lugares del país en la comisión de estos delitos, en donde la mayoría de las víctimas de todas estas actividades ilícitas son de origen extranjero”, dijo. Cortés Miranda mencionó que en esta cadena de complicidades están involucrados, ejidatarios, inmobiliarias, notarios públicos y las propias autoridades, por lo que existe incertidumbre en la posesión patrimonial y prueba de ello, es la impunidad que permea en esos casos.

Sostuvo que basta ver en los juzgados el número de expedientes “empantanados”, donde hay pilas de carpetas de investigación que llevan años sin resolverse, lo que considera una situación grave, porque entonces el mensaje que se da, es que se pueden cometer los delitos con total impunidad.

Comentó que si bien, con el ex gobernador Roberto Borge Angulo, los casos se magnificaron, esto viene desde mandatos anteriores, pues el hecho que Quintana Roo tenga vocación turística, origina que la tierra tenga una alta plusvalía, sobre todo los predios ubicados en la franja costera, y de ahí surge toda esta complicidad que involucra, inclusive a otras entidades del país. Asimismo, indicó que los juicios relacionados con este delito tardan años ante la excesiva carga de expedientes, por lo que urge que en el estado se amplíe el número de juzgados, dado que ni siquiera se le puede exigir al funcionario que agilice el juicio, porque es evidente que están rebasados.

Mencionó que la venta irregular de predios y despojos de bienes inmuebles se da en todo Quintana Roo; sin embargo en los últimos años se agudizó en Puerto Morelos, Tulum, Bacalar y Holbox, dado que ahí se concentran los nuevos desarrollos turísticos, de tal suerte que hay un “boom”, e incluso hay zonas en donde ya no encuentras venta de propiedades. Sostuvo que en la adjudicación ilegal de predios, también están involucrados los ejidatarios, como en el caso del ejido José María Pino Suárez y Holbox, donde los casos se incrementaron ante lo atractivo y lo exitoso de los destinos turísticos cercanos a la zona.

Cadena de corrupción

A pesar de que existen varias carpetas de investigación contra funcionarios de la pasada administración relacionados con la venta de terrenos y despojos, e incluso se encarceló al ex gobernador Roberto Borge Angulo, las denuncias sobre estos ilícitos no han cesado; de hecho, en algunas zonas como Bacalar y Holbox, los casos van en aumento.

Con ello, se pone de manifiesto que esta red de complicidades abarca instituciones de los tres órdenes de gobierno, es más hay notarios e inmobiliarias involucradas, que ni siquiera operan en Quintana Roo, pues sus agentes provienen de estados como Puebla, Ciudad de México, Campeche y Yucatán.

Alejandro Betancourt Pérez, ex presidente del Colegio de Abogados Postulantes de Quintana Roo, explicó que históricamente, el estado es una jurisdicción llena de fraudes, invasiones, dobles escrituración y venta ilegal de predios, debido a que el sistema jurídico todavía no está plenamente actualizado como en otras entidades del país, lo que da pie a toda clase de delitos relacionados con el patrimonio.

“Nuestro Registro Público de la Propiedad (RPP), es uno los pocos constitutivos, ya que los bienes registrados ahí es lo que vale, es decir la última escritura asentada en los libros es la que tiene valor, por eso se considera constitutivo, esto ha provocado que vivales, defrauda dores o gente metida en el crimen organizado falsifique poderes y en contubernio con notarios escrituren e inscriban en el RPP, y una vez inscrita la venta, se despoja de ese predio a los legítimos dueños”.  

Señaló que en Quintana Roo hay toda una cadena dedicada a estas actividades ilícitas que involucran principalmente a notarios, quienes con documentación falsa realizan la escritura y se va tejiendo toda una serie de irregularidades que dan paso al despojo, generalmente en predios de alta plusvalía y que en la mayoría de las veces son de extranjeros.

“Cuando se da este tipo de fraude, no solo se maneja una sola venta, a veces hay de por medio tres a cuatro compraventas con poderes notariados, entonces cuando las víctimas se dan cuenta e inician un proceso penal para recuperar la propiedad, se pueden llevar varios años en el juicio”, dijo.

Mencionó que el RPP no tiene la facultad de verificar si el poder de escrituración que se presenta es legítima y se da por hecho su legalidad, porque un notario está inscribiendo esa escritura, se le deja a plena capacidad de cumplir con su fe pública, entonces el notario puede argumentar que él también ha sido engañado y así se han presentado muchos casos en la Riviera Maya y Cancún.

En ese sentido, dijo que el común denominador de la venta ilegal de predios o despojos recae básicamente en el notario público, aunque éste puede argumentar que desconocía que la documentación era apócrifa, por lo tanto, en la mayoría de los casos no se les finca responsabilidad.

Notarios, la pieza clave

En los casos de despojos y venta irregular de bienes, los notarios públicos juegan un papel fundamental, dado que son contratados para crear escrituras falsas en contubernio con funcionarios municipales, quienes palomean cédulas catastrales apócrifas y dan fe de la suplantación de identidad, al validar identificaciones clonadas.

De hecho, durante el período del ex gobernador Roberto Borge Angulo, éste liberó 34 notarías de manera discrecional, las cuales se otorgaron a hijos de políticos, empresarios y amigos del ex mandatario, lo que derivo incluso a una investigación de la actual administración, de acuerdo con datos de la Secretaría de Gobierno.

Miguel Angulo Salas, de la Notaría 27 y ex presidente del Consejo de Notarios de Quintana Roo, admitió que se han dado casos en los que fedatarios están involucrados en actos de despojo o venta ilegal de bienes inmuebles, aunque aclaró que no es una generalidad, ni tampoco un tema privativo del estado, ya que esto se da en otras entidades del país.

Mencionó que también han detectado despachos jurídicos que falsifican poderes notariales para realizar actos que atentan con el patrimonio, quienes de acuerdo a la ley no tienen ningún impedimento para realizar trámites notariales, pero da cabida a estas irregularidades, es decir no existe ningún obstáculo a fin de ejercer gestiones que realizan los notarios.

Destacó que es importante que a la hora de que se realicen este tipo de transacciones se acuda a un notario, evitando así caer en manos de despachos jurídicos que están al acecho para cometer ilícitos respecto a la compra y venta de predios.

“En cuanto a notarios involucrados en despojos, hay que ver primero qué tipo de trámite se realizó y qué pasó por alto al revisar la documentación, pues en la mayoría de los casos actúan de buena fe y desconocen que hay alguna suplantación de identidad o que se entregaron datos falsos”, prosiguió.

Comentó que desafortunadamente no hay una base de datos digitalizada que permita a los notarios cruzar información y verificar que la documentación no es apócrifa y poder cotejar en los RPP de otras entidades del país si ese predio o bien inmueble realmente le pertenece a la persona que está realizando la venta; el notario se basa en la documentación presentada, pero no tiene la función de un perito para determinar si no hay suplantación de identidad.

“Muchas veces el notario es engañado al actuar de buena fe, sin que eso signifique negar que hay fedatarios involucrados en este tipo de ilícitos, pero insisto no es privativo de la entidad”. Mencionó además, que en Quintana Roo se dan casos de “protocolos golondrinos” que son los notarios que vienen de otros estados a realizar trámites aquí, la mayoría de Yucatán, Campeche, Puebla, Monterrey y la Ciudad de México y ahí no hay ninguna clase de regulación, de tal suerte que se pueden prestar a irregularidades.

“Esto sí nos afecta bastante, porque se genera un tipo de competencia en lo relacionado al costo de los trámites, dado que bajan las tarifas establecidas para quedarse con los clientes; la autoridad tiene que actuar, si bien la ley les permite trabajar fuera de sus estados de origen, lo recomendable es apoyarse con las notarías de Quintana Roo a fin de evitar malas prácticas”.

Comentó que hay muchas formas de perpetuar un despojo y en el caso de notarios involucrados, es un tema que le compete a la ley fincar responsabilidad, pero lógicamente afecta la credibilidad de los fedatarios en general, pues ponen en entre dicho la legalidad con la que se actúa, pero esto tiene que ver con la actuación individual, no de un colectivo.

 Asimismo, refirió que en Quintana Roo, quizás se magnifica el tema, debido a que la tierra en el estado tiene un alto valor y esto da pie a que las personas que se dedican a delinquir lo vean como un opción, es un objetivo muy lucrativo, en donde no solo interviene el notario, ya que el fedatario es la última fase para realizar la compra o venta de un bien inmueble o un predio.

“No solo se puede culpar a los notarios, porque ya representa la última fase para hacer este tipo de trámite. Antes de la escrituración interviene el agente inmobiliario, se tiene que presentar el título de propiedad, tener la documentación catastral, en sí intervienen varios factores, para finalmente hacer la escrituración”.