17 de Agosto de 2018

Yucatán

Vivir en el Centro histórico, solo para ricos y extranjeros (gráfica)

La urbanización, servicios, escuelas, hospitales y comercios, así como el establecimiento de extranjeros detonaron el valor del suelo.

El área de la Plaza Grande está valuada en $19 mil 560 por M2, según la Ley de Hacienda del municipio de Mérida 2014. (Milenio Novedades)
El área de la Plaza Grande está valuada en $19 mil 560 por M2, según la Ley de Hacienda del municipio de Mérida 2014. (Milenio Novedades)
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Ana Hernández/SIPSE
MÉRIDA, Yucatán.- “El crecimiento habitacional, comercial y de servicios en Mérida detonó el valor del metro cuadrado del suelo según la zona, tanto en algunas calles del Centro Histórico como en áreas cercanas al Periférico”, reportó Santiago Massa Ramos, subdirector de Ingresos de la Dirección de Finanzas y Tesorería Municipal.

“La urbanización, servicios, escuelas, hospitales y plazas comerciales, así como el establecimiento de extranjeros, revolucionaron el valor comercial de la ciudad en menos de una década”, explicó.

Indicó que en el municipio, el Consejo Consultivo Catastral, que preside el alcalde Renán Barrera Concha y en el cual también participa la Dirección del Catastro, tomó la decisión de actualizar cada año las tablas de valor de los inmuebles,  con base en los resultados que arroja un estudio que se encarga al Colegio de Peritos Valuadores en la entidad.

En este punto, el funcionario  precisó que las tablas no se han ajustado al 100% a las recomendaciones emitidas por este organismo, pero sí en porcentajes del  60%, con la intención de "emparejar" el valor catastral de los inmuebles, labor que se dejó de realizar por algunos años, pero que se retomó con la finalidad que el propietario tenga la certeza o una idea del costo de su inmueble en caso de que tenga que venderlo.

A través de la tabla de avalúos, que emite un perito, el municipio determina los aumentos o ajustes al predial, con la intención de terminar el costo del terreno por su ubicación, que puede ser por zona e incluso por la calle, así como la edificación del inmueble de acuerdo a sus características.

Un estudio técnico permite obtener el valor catastral o comercial de un inmueble y las construcciones que se encuentran cerca de él

Para esto último, se utiliza una base que ubica por renglón y columna el valor de acuerdo al tipo de construcción, antigüedad del inmueble y el acabado de materiales.

Ante la revaloración de las zonas comentó el caso de la colonia Maya, que hasta poco más de una década no tenía muchos servicios; sin embargo, la creación de Plaza Altabrisa, le dio plusvalía.

Además del crecimiento habitacional, también se desarrollaron plazas comerciales y escuelas de diversos niveles.

En la periferia están varias universidades particulares de renombre en el país o casas de estudio fundadas en la entidad, que tienen altos estándares de reconocimiento educativo.

El trabajo de valuación, insistió, se lo encargan al Colegio de Peritos para estimar el movimiento inmobiliario de la ciudad.

Costos más altos

El director de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mérida, Federico Sauri Molina, señaló que el precio de la tierra lo determina el mercado y que la ciudad tiene zonas en donde el desarrollo potencial tiene costos más altos.

Otras cuestiones que inciden son la diferenciación entre lo que es un desarrollo residencial o social, así como el valor, el tamaño y la ubicación.

Un ejemplo claro es el fraccionamiento de Caucel, cuya plusvalía mejoró con el impulso del clúster de servicios planeado hace 12 años, para que el lugar cuente con todos los servicios que los habitantes requerían; ahora hay supermercados de importantes cadenas comerciales ahí, además de que el zoológico más grande que tiene Mérida, y que continua en desarrollo, queda cerca.

El funcionario también comentó que de manera natural el crecimiento de la ciudad se fortaleció en la parte norte y que la dinámica que tiene  ha llevado a la modernización de los reglamentos de construcción para ir acorde al tipo de edificación que ahora se está desarrollando.

Desarrollo
  • Los valores que se dan a las zonas en las cuales hay colonias, fraccionamiento o tramos de calles, se deciden en función del desarrollo de cada área.
  • Esos lineamientos se aplican incluso en los tramos de calles de colonias, avenidas, o en las comisarías de Mérida.
  • En el 2006 el M2 en la colonia Maya costaba $210; en el 2009 llegó a $413, en 2013 pasó a 660 y este año llegó a $720.

'Emparejan' valor catastral en el centro

Por otro lado, las actualizaciones a la Ley de Hacienda del municipio de Mérida 2014 permitieron “emparejar” el costo del metro cuadrado de las calles que rodean la Plaza Grande.

Desde este año, la superficie en la que están asentados los palacios de Gobierno, Municipal, el Ateneo y la Catedral, así como la Casa de Montejo están valuadas en el mismo precio, 19 mil 560 pesos.

La actualización de los valores catastrales también muestra que si bien algunas colonias y fraccionamientos recientes o antiguos de la ciudad continúan cotizándose, otros mantuvieron el precio del año pasado.

Por ejemplo estas zonas repitieron el valor catastral por M2:

  • Colonial Buenavista, $840
  • Colonial Chuburná, $840
  • Fraccionamiento del Norte, $900
  • El Cortijo I y II, $720
  • Las Aguilas, $780
  • Málaga, $660
  • Pedregales de Tanlum, $600
  • Montejo, $900
  • Tecnológico, $660

Otras zonas de la ciudad se cotizan con aumentos que fueron entre 3, 12, 18, 30, 50, 60, 100, 270, 300, hasta los  tres mil 880 pesos, que se dio en algunas calles del Centro Histórico.

Tal fue el caso de los fraccionamientos Villareal, en los que ahora el metro cuadarado está en mil 500 pesos, por lo que subió $300; en Xaman-Kab, mil 680, es decir $480 más que en el 2013; Villas del Rey, mil 800, lo cual da $420 más que el año pasado y la Gonzalo Guerrero subió 240 pesos, ya que ahora se cotiza en mil 380.

En el oriente, las colonias y fraccionamientos como con Vergel I, II, III, CTM, IV; Misné I y II; San Antonio Kau I y II; Miraflores y Benito Juárez Oriente subieron 18 pesos.

Incluso en el Sur de la ciudad Valle Dorado ahora cuesta 222 pesos, por lo que metro cuadrado subió 12 pesos; en San Antonio Xluch, Nocoh y San José Tecoh Sur, aunque también subió 12 pesos, se cotiza en 252 pesos.

En el fraccionamiento Los Heroes, el M2 vale 390 pesos, 30 pesos más que el año pasado. En la colonia Santa María Chi, 420,  por lo que subió $60.

Cabe señalar que en el Centro Histórico se realizaron trabajos de rescate de calles y la imagen de edificios y en los fraccionamientos se reacondicionaron vialidades con la construcción de pasos a desnivel, se eliminó semáforos y actualmente mejoró la circulación.

Buena parte de las comisarías meridanas subieron entre tres y seis pesos según su tamaño. Sólo Caucel subió a 180 pesos, 60  más que en el 2013.

Pensiones
  • En la revisión también se encontró que  la colonia Pensiones bajó $150; su precio actual es de $510 el M2.

Para tomar en cuenta

  • Los valores unitarios para los diferentes tipos de construcción y factores por zona para este año van de los $500 a los 43 mil 800 pesos.
  • Entre los elementos de construcción fijos que se valoran está el tiempo: los predios antiguos (más de 50 años)  y modernos (menos de 50 años).
  • Asimismo, el cimiento con que se hacen: de mampostería de piedra; los muros de carga que pueden ser de concreto y/o acero.
  • Los muros de madera bien construida, mampostería de piedra o block de concreto.
  • En los techos y entrepiso, el uso de tejas de barro, laminas; concreto armado o aligerado con o sin vigas, de madera o hierro.
  • La calidad del material utilizado en las instalaciones eléctricas, sanitarias y los muebles de baño y cocina.
  • Los aplanados de mortero o estucos con molduras decorativas.
  • El pavimento que puede ser tierra, terrazo y piso de cerámica, mármol o cantera, entre otros.
  • Los lambrines e incluso las puertas y ventanas de acuerdo al tipo de material económico, mediano y de lujo, tienen un costo de valor unitario por M2.
  • Nota: Estas especificaciones también se aplican en la edificación de locales comerciales e industriales.

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