Hace unas semanas platicamos sobre la transmisión de la propiedad, explicando determinados aspectos de la donación, la compraventa y hasta de la sucesión testamentaria. Pero hay otros actos jurídicos que son capaces de transmitir no la propiedad, sino la posesión temporal de los inmuebles y que son cotidianamente usadas por miles de yucatecos. Entre esos actos destacan sobremanera dos: el contrato de arrendamiento y el famoso convenio transaccional de desocupación y entrega.

Tanto el de arrendamiento como el de desocupación y entrega se usan indistinta e indiscriminadamente como figuras para darle el uso temporal de un inmueble a otra persona, a cambio de una contraprestación económica o “pago” periódico. Según el Código Civil del Estado de Yucatán, “se llama arrendamiento al contrato por el que una persona concede a otra el uso o el goce temporal de una cosa mediante un precio cierto, aun cuando a este contrato las partes le dieren cualesquiera otras denominaciones”. No importa si al acto jurídico se le llama préstamo, compensación, autorización de uso; si alguien deja que otro use temporalmente un bien (en el caso del que hablamos, una casa, por ejemplo) y a cambio recibe dinero, estamos ante un arrendamiento y gracias a él se crean derechos y obligaciones para ambas partes. Por mandato de Ley, el arrendamiento que no exceda de tres años de duración debe establecerse por escrito ante Notario, y el que sea por más de tres años debe constar en Escritura Pública. Parece lo mismo, pero no lo es (y menos al momento de pagar los honorarios).

La transacción, en cambio y según el mismo Código Civil, “es un contrato por el cual las partes, haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura”. Básicamente se acuerda, se pacta, cómo terminar una disputa entre dos o más sujetos o bien, se previene un problema que podría surgir en el futuro.

¿Por qué entonces en Yucatán se usa el famoso convenio transaccional de desocupación y entrega como sinónimo de arrendamiento? Sencillamente por una cuestión de aprovechamiento e interpretación de la Ley. Verá, el arrendamiento crea derechos y da muchas facilidades a quienes ocupan las viviendas, lo que por cuestión de costumbre no agradó del todo a los propietarios de los inmuebles, sobre todo porque creyeron que con el arrendamiento quedaban “desprotegidos”. Así, aprovechando la Ley los abogados empezaron a elaborar convenios en donde se simula o pretende que tanto propietario e inquilino tienen una controversia (que suele ser que el inquilino ya ocupaba la casa) y “convienen” desocuparla en un tiempo determinado. Se hace de esta forma porque se cree (muy erróneamente las más de las veces) que con el convenio transaccional es “más fácil” desalojar a los inquilinos en caso de negativa de devolución del predio, pero esta “facilidad” sólo se presenta cuando el convenio consta en Escritura Pública (no, no basta el sello del Notario), instrumento jurídico que el grueso de los propietarios no quieren (o no pueden, también pasa) pagar. En esos casos, el convenio transaccional es un arrendamiento con otro nombre y con menos cláusulas que, entonces sí, podrían ser perjudiciales para ambas partes.